Приклад
Квартира: 100 000 €
Ставка податку: 2,5%
Податок на придбання: 2 500 €
Реєстраційний збір: 100 €
Послуги нотаріуса: 300–600 €
Інші витрати: ~200 €
Разом податків і зборів: ~3 000 €
+ Щорічні витрати: ~1 000 € на рікЯк купити нерухомість у Болгарії: покроковий гід 2025
Оновлено: 3 вересня 2025
Переїзд, інвестиції чи будинок біля моря? Ми підготували простий гід про те, як купити нерухомість у Болгарії: від перевірки квартири до розрахунку витрат.
Кому підходить купівля нерухомості в Болгарії
- Інвесторам і стартапам
низькі податки, доступ до ринку ЄС, можливість відкрити компанію та орендувати офіс.
- Сім’ям із дітьми
зрозумілі правила для шкіл і дитсадків, доступна медицина та безпечне середовище.
- Фрилансерам і віддаленим спеціалістам
просте оформлення резидентства, якісні інтернет-сервіси та комфортні міста для роботи.
- Пенсіонерам
спокійне життя біля моря, невеликі витрати на утримання житла та м’який клімат.
Які варіанти найчастіше розглядають іноземці
Квартира біля моря
доступна без обмежень для всіх, у тому числі для громадян поза ЄС. Популярні напрямки: Бургас (море та доступні ціни), Варна (місто + узбережжя) та Софія (столиця, оренда й бізнес).
Будинок із ділянкою
громадяни ЄС/ЄЕЗ можуть оформити без обмежень; покупцям з інших країн потрібна болгарська компанія.
Земля
придбання напряму доступне лише для громадян ЄС/ЄЕЗ; для решти — тільки через юридичну особу.
Комерційна нерухомість
(офіси, магазини, склади)
без землі можна купувати напряму; із землею діють ті ж правила, що й для будинків.
Найпростіший шлях: квартири та приміщення без землі.
Земля в Болгарії для іноземців доступна напряму лише для громадян ЄС/ЄЕЗ. Іншим потрібно зареєструвати болгарську компанію. Докладно про обмеження
Поширені помилки при купівлі нерухомості в Болгарії
Підписання договорів без юриста
Покупці не перевіряють наявність обтяжень чи боргів за комунальні послуги.
Недооцінка витрат на утримання
Ігнорування щорічних податків на нерухомість і щомісячних комунальних платежів.
Перевищення ліміту готівкових розрахунків
понад 10 000 BGN (≈ 5 100 €) дозволено лише безготівково.
Gina допоможе знайти перевіреного адвоката та провести due diligence ще до підписання договору.
Як проходить угода
Крок 1
Бюджет і мета покупки
Визначте мету: квартира біля моря для відпочинку, будинок для сім’ї, довгострокова оренда чи інвестиції. Це вплине на вибір району, тип нерухомості та майбутні податки.
Крок 2
Попередня перевірка об’єкта
Замовте виписку про право власності та обтяження в офіційному Реєстрі нерухомості Реєстрі нерухомості (Имотен регистър).
Порада: залучіть юриста — він перевірить чистоту угоди та захистить від прихованих ризиків.Крок 3
Договір із власником
Підпишіть «Предварителен договор» (попередній договір). Він фіксує ціну, строки, завдаток і порядок розрахунків. Це обов’язковий етап перед оформленням основного договору — нотаріального акта (крок 6). Такий договір захищає покупця: якщо продавець відмовиться, угоду можна примусово завершити через суд.
Крок 4
Оплата
Розрахунки проводяться через банк або нотаріальний ескроу-рахунок. Платежі понад 10 000 BGN (≈ 5 100 €) лише безготівково.
Нерезидент може відкрити банківський рахунок у Болгарії для швидших переказів SWIFT/SEPA.Крок 5
Фінальна юридична перевірка
Попросіть адвоката повторно перевірити документи на власність, сімейний стан продавця, кадастрові дані та борги. Це останній шанс виявити проблеми до покупки.
Крок 6
Підписання нотаріального акта
Укладіть остаточний договір купівлі-продажу у ліцензованого нотаріуса — лише нотаріальний акт підтверджує перехід права власності.
Крок 7
Реєстрація права власності
Нотаріус подає акт до Реєстру нерухомості (Имотен регистър). Після внесення запису ви офіційно стаєте власником і отримуєте копію. Зазвичай це робиться в той самий день.
Крок 8
Оплата зборів
Оплачуються: податок на придбання (0,1–3%), реєстраційний збір (~0,1%), нотаріальний тариф. Ставки залежать від суми угоди й громади
Крок 9
У середньому від резервування до реєстрації права власності проходить 3–6 тижнів.
Нерухомість у Болгарії можна купити дистанційно за нотаріальною довіреністю. Представник підпише договори та отримає документи від вашого імені.
Терміни та витрати
У Болгарії податки та збори при купівлі нерухомості встановлюються на місцевому рівні - кожен муніципалітет (община) визначає власні ставки.
Немає федерального податку: покупці сплачують лише муніципальний податок на переказ та обов'язкові державні збори.Державні збори включають плату за реєстрацію угоди у Реєстрі нерухомості (Имотен регистър) та фіксовані платежі за обробку документів.Нотаріальні тарифи регулюються державою і розраховуються за офіційною шкалою: фіксована сума плюс відсоток від вартості угоди. У середньому це кілька сотень євро. Базові ставки однакові по всій країні, але кінцева сума може відрізнятися через додаткові витрати: переклади, завірені копії, кур’єрські послуги та ПДВ.
Купівля нерухомості: податки та збори
| Крок | Термін | Вартість |
|---|---|---|
| Перевірка об’єкта | 1–3 дні | 20–60 € |
| Попередній контракт | 3–10 дні | 0–1% ціни |
| Банківські розрахунки | 1–5 дні | комісії банку |
| Нотаріальний акт | 1 день | 300–600 € |
| Податок на купівлю | 1 день | 0,1–3% |
| Реєстрація права власності | день угоди | ~0,1% |
| Повідомлення муніципалітету, комуналка та страховка | 1–60 дні | 20–200 €+ |
Щорічні витрати на утримання нерухомості
| Name | Content |
|---|---|
| Податок на нерухомість | 0,01–0,45% |
| Збір за вивіз сміття | встановлює муніципалітет. Від 50 до 200 € на рік, у курортних районах — до 250 €. |
| Утримання житла | комунальні платежі та ОСББ — у середньому 30–100 € на місяць. |
Усі суми орієнтовні й залежать від муніципалітету та об’єкта.
Міні-калькулятор
Формула:
Разом = (Ціна × ставка муніципального податку) + (Ціна × 0,1%) + послуги нотаріуса + інші витрати
Разом = (Ціна × ставка муніципального податку) + (Ціна × 0,1%) + послуги нотаріуса + інші витрати
Іпотека та дохід від оренди
Не всі покупці готові одразу оплатити повну вартість житла, а дехто розглядає нерухомість як джерело доходу. У Болгарії це поширена практика: житло купують в іпотеку або “відбивають” вкладення за рахунок оренди, особливо влітку та в курортних районах.Іноземці можуть оформити іпотеку в Болгарії, але банки зазвичай вимагають перший внесок від 30 %. У 2025 році середні ставки становлять 4–6 % річних.Середня прибутковість оренди в Болгарії — 3–6 % на рік на узбережжі та 4–7 % у Софії, залежно від сезону й типу житла. Власники сплачують податок на оренду, зазвичай близько 10 % від доходу.
Довгострокова оренда оформлюється на мінімум 1 рік, зазвичай із завдатком у 1–2 місяці.