Пример
Квартира за 100 000 €
Ставка налога: 2,5%
Налог: 2 500 €
Регистрация: 100 €
Нотариус: 300–600 €
Прочее: ~200 €
Итого налогов и сборов: около 3 000 €
+ ежегодные расходы ~ 1000 евро в годКак купить недвижимость в Болгарии: пошаговый гид 2025
Обновлено: 3 сентября 2025
Переезд, инвестиции или дом у моря? Мы подготовили простой гид о том, как купить недвижимость в Болгарии: от проверки квартиры до расчёта расходов.
Кому подходит покупка недвижимости в Болгарии
- Инвесторам и стартаперам
низкие налоги, доступ к рынку ЕС, возможность открыть компанию и арендовать офис.
- Семьям с детьми
понятные правила для школ и детсадов, доступная медицина, безопасная среда.
- Фрилансерам и удалённым специалистам
простое оформление резидентства, хорошие интернет-сервисы, комфортные города для работы.
- Пенсионерам
спокойная жизнь у моря, невысокие расходы на содержание жилья, мягкий климат.
Какие варианты чаще всего рассматривают иностранцы
Квартира у моря
доступна без ограничений для всех, включая граждан вне ЕС. Популярные направления: Бургас (море, доступные цены), Варна (город + побережье) и София (столица, аренда и бизнес).
Дом с участком
для граждан ЕС/ЕЭЗ можно оформить на себя без ограничений; для покупателей вне ЕС — через открытие болгарской компании.
Земля
покупка напрямую доступна только для граждан ЕС/ЕЭЗ, для остальных оформление возможно только через юридическое лицо.
Коммерческая недвижимость
(офисы, магазины, склады)
без земли можно покупать напрямую, с землёй — те же правила, что для домов.
Простой путь: квартиры и помещения без земли.
Земля в Болгарии для иностранцев доступна напрямую только для граждан ЕС/ЕЭЗ. Покупателям из других стран требуется зарегистрировать болгарскую компанию. Подробно об ограничениях
Частые ошибки при покупке недвижимости в Болгарии
Подписание договоров без юриста
Покупатели не проверяют наличие обременений или долгов по коммунальным услугам.
Недооценка расходов на содержание
Ежегодные налоги + ежемесячные коммунальные услуги.
Превышение лимита на наличные переводы
свыше 10 000 BGN (≈ 5 100 €) можно только через безналичный расчет.
Gina поможет подключить проверенного адвоката и сделать due diligence ещё до подписания договора.
Как проходит сделка
Шаг 1
Бюджет и цель покупки
Определите цель: квартира у моря для отдыха, дом для семьи, долгосрочная аренда или инвестиции. От этого зависит выбор района, тип недвижимости и будущие налоги.
Шаг 2
Предварительная проверка объекта
Запросите выписку о праве собственности и обременениях на сайте государственного Реестра недвижимости (Имотен регистър).
Совет: подключите юриста — он проверит чистоту сделки и защитит вас от скрытых рисков.Шаг 3
Договор с владельцем
Подпишите „Предварителен договор“ (предварительный договор). В нём фиксируются цена, сроки, задаток и порядок расчётов. Это обязательный этап перед оформлением основного договора — Нотариального Акта (шаг 6). Такой договор защищает покупателя: если продавец откажется от сделки, его можно через суд обязать заключить нотариальный акт на согласованных условиях.
Шаг 4
Оплата
Проведите расчёты через банк или эскроу-счёт у нотариуса. Учтите, что платежи свыше 10 000 BGN (≈ 5 100 €) только безналично.
Нерезиденту можно открыть банковский счет в болгарском банке — это позволяет проводить SWIFT/SEPA-платежи быстрее и дешевле.Шаг 5
Финальная юридическая проверка
Перед сделкой попросите адвоката ещё раз проверить правоустанавливающие документы, семейное положение продавца, кадастровые данные и долги. Это последний шанс выявить проблемы до покупки.
Шаг 6
Подписание Нотариального Акта
Заключите основной договор купли-продажи у лицензированного нотариуса — только Нотариальный Акт подтверждает переход права собственности.
Шаг 7
Регистрация права собственности
Нотариус подаст акт в Реестр недвижимости (Имотен регистър). После внесения записи вы официально становитесь собственником и получите экземпляр Акта или выписку. Обычно это делается в тот же день.
Шаг 8
Оплата сборов
Оплачиваются: налог на покупку (0,1–3%), регистрационный сбор (~0,1%), нотариальный тариф. Конкретные ставки зависят от суммы сделки и локации
Шаг 9
После сделки
Уведомите муниципалитет (по-болгарски — «общчина») для начисления ежегодного налога и сбора за мусор.
Перезаключите коммунальные договоры, оформите страховку жилья.
Если недвижимость зарегистрирована на компанию — проверьте учёт в Реестре юридических лиц (BULSTAT) и налоговом органе - Национальном агентстве по доходам и сборам (NRA).
В среднем от резерва до регистрации права проходит 3–6 недель.
Недвижимость в Болгарии можно купить дистанционно по нотариальной доверенности. Представитель подпишет договоры и получит документы от вашего имени.
Сроки и расходы
В Болгарии налоги и сборы при покупке недвижимости устанавливаются на местном уровне - каждый муниципалитет (община) определяет свои собственные ставки.
Федерального налога нет: покупатели платят только муниципальный налог на передачу и обязательные государственные сборы.Госпошлины включают сбор за регистрацию сделки в Реестре недвижимости (Имотен регистър) и фиксированные платежи за обработку документов.Нотариальные тарифы регулируются государством и рассчитываются по официальной шкале: фиксированная часть + % от цены сделки. В среднем это несколько сотен евро. Базовые ставки одинаковы по всей стране, но итоговая сумма может отличаться: к ней добавляют услуги переводчика, заверенные копии, курьерскую доставку документов и НДС.
Покупка недвижимости: Налоги и сборы
| Шаг | Срок | Стоимость |
|---|---|---|
| Проверка объекта | 1–3 дня | 20–60 € |
| Предварительный договор | 3–10 дня | 0–1% цены |
| Банковские расчёты | 1–5 дня | комиссии банка |
| Нотариальный акт | 1 день | 300–600 € |
| Налог на покупку | 1 день | 0,1–3% |
| Регистрация права | день сделки | ~0,1% |
| Уведомление общины, коммуналка и страховка | 1–60 дня | 20–200 €+ |
Ежегодные расходы на содержание недвижимости
| Name | Content |
|---|---|
| Налог на недвижимость | 0,01–0,45% |
| Сбор за мусор | устанавливает муниципалитет. Разброс от 50 до 200 € в год, в некоторых курортных районах — до 250 €. |
| Содержание недвижимости | коммунальные платежи и ТСЖ — в среднем 30–100 € в месяц |
Все суммы ориентировочны и зависят от муниципалитета и объекта.
Мини-калькулятор
Формула:
Итого = (Цена × ставка муниципалитета) + (Цена × 0,1%) + нотариус + прочее
Итого = (Цена × ставка муниципалитета) + (Цена × 0,1%) + нотариус + прочее
Ипотека и доход от аренды
Не все покупатели готовы сразу оплатить полную стоимость жилья, а кто-то рассматривает недвижимость как источник дохода. В Болгарии это распространённая практика: жильё берут в ипотеку или «отбивают» вложение за счёт аренды, особенно в летний сезон и в курортных районах.Иностранцы могут оформить ипотеку в Болгарии, но банки требуют первый взнос от 30%. В 2025 году средние ставки по кредитам составляют 4–6% годовых.Средняя доходность аренды в Болгарии составляет 3–6% годовых на побережье и 4–7% в Софии, в зависимости от сезона и типа жилья. Владельцы платят налоги на аренду в Болгарии: ставка обычно около 10% от полученного дохода.
Долгосрочная аренда в Болгарии оформляется договором минимум на год, обычно с депозитом в 1–2 месяца.