Mis à jour : 3 septembre 2025
Déménagement, investissement ou maison au bord de la mer ? Nous avons préparé un guide simple pour acheter un bien immobilier en Bulgarie : de la vérification d’un appartement jusqu’au calcul des frais.
fiscalité faible, accès au marché de l’UE, possibilité de créer une société et de louer un bureau.
règles claires pour les écoles et jardins d’enfants, système de santé accessible et environnement sûr.
procédures simples de résidence, bons services internet et villes confortables pour travailler.
vie paisible au bord de la mer, faibles coûts d’entretien du logement et climat doux.
Quelles options les étrangers considèrent le plus souvent
accessible sans restrictions à tous, y compris aux citoyens hors UE. Destinations populaires : Bourgas (mer et prix abordables), Varna (ville + littoral) et Sofia (capitale, location et affaires).
les citoyens de l’UE/EEE peuvent acheter directement ; les acheteurs hors UE doivent créer une société bulgare.
l’achat direct n’est possible que pour les citoyens de l’UE/EEE ; pour les autres, il faut passer par une personne morale.
(bureaux, magasins, entrepôts)
sans terrain, il peut être acheté directement ; avec terrain, les mêmes règles que pour les maisons s’appliquent.
Le chemin le plus simple : appartements et locaux sans terrain.
Les terrains en Bulgarie pour les étrangers ne sont accessibles directement qu’aux citoyens de l’UE/EEE. Les autres doivent créer une société bulgare. Détails sur les restrictions
Signature de contrats sans avocat
Les acheteurs ne vérifient pas les charges ou dettes de services publics.
Sous-estimation des frais d’entretien
Oublier les impôts annuels sur la propriété et les factures mensuelles de services.
Dépassement de la limite de paiement en espèces
au-delà de 10 000 BGN (≈ 5 100 €), seuls les virements bancaires sont autorisés.
Gina vous aide à contacter un avocat de confiance et à réaliser un due diligence avant même de signer le contrat.
Comment se déroule la transaction
Définissez votre but : appartement au bord de la mer pour les vacances, maison familiale, location longue durée ou investissement. Cela détermine le quartier, le type de bien et les futurs impôts.
Demandez un extrait officiel de propriété et d’hypothèques auprès du Registre foncier (Имотен регистър).
Conseil : engagez un avocat — il vérifiera la validité de la transaction et vous protégera des risques cachés.Signez un «Предварителен договор» (contrat préliminaire). Il fixe le prix, les délais, l’acompte et les conditions de paiement. C’est une étape obligatoire avant de signer le contrat principal — l’Acte Notarié (étape 6). Ce contrat protège l’acheteur: en cas de refus du vendeur, la signature peut être imposée par décision judiciaire.
Effectuez le paiement par virement bancaire ou compte séquestre chez le notaire. Les montants supérieurs à 10 000 BGN (≈ 5 100 €) doivent être payés sans espèces.
Un non-résident peut ouvrir un compte bancaire en Bulgarie pour simplifier les virements SWIFT/SEPADemandez à votre avocat de recontrôler les documents de propriété, l’état civil du vendeur, les données cadastrales et les dettes. C’est la dernière chance d’identifier des problèmes.
Signez le contrat définitif devant un notaire agréé — seul l’acte notarié confirme le transfert de propriété.
Le notaire enregistre l’acte au Registre foncier (Имотен регистър). Dès l’inscription, vous êtes officiellement propriétaire et recevez une copie. Cela se fait généralement le jour même.
Payez : taxe locale de transfert immobilier (0,1–3%), frais d’enregistrement (~0,1%) et honoraires notariés. Les montants exacts dépendent de la transaction et de la commune
Déclarez l’achat auprès de la municipalité (en Bulgare — «obchtchina») pour l’impôt annuel sur la propriété et la taxe d’ordures.
Re-signez les contrats de services publics et souscrivez une assurance habitation.
Si le bien est acheté par une société, mettez à jour l’inscription au registre des sociétés (BULSTAT) et auprès de l’Agence nationale des impôts (NRA).
Les biens immobiliers en Bulgarie peuvent être achetés à distance en utilisant une procuration notariée. Un représentant signera les contrats et recevra les documents en votre nom.
| Étape | Délai | Coût |
|---|---|---|
| Vérification du bien | 1–3 jours | 20–60 € |
| Contrat préliminaire | 3–10 jours | 0–1% du prix |
| Virements bancaires | 1–5 jours | commissions bancaires |
| Acte notarié | 1 jour | 300–600 € |
| Taxe d’acquisition | 1 jour | 0,1–3% |
| Enregistrement de la propriété | jour de la transaction | ~0,1% |
| Notification à la municipalité, services publics et assurance | 1–60 jours | 20–200 €+ |
| Name | Content |
|---|---|
| Taxe foncière | 0,01–0,45% |
| Taxe d’ordures ménagères | fixée par la municipalité. En général de 50 à 200 € par an, jusqu’à 250 € dans certaines zones touristiques. |
| Charges de copropriété et services publics | en moyenne 30–100 € par mois. |
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Exemple
Appartement: 100 000 €
Taux de taxe municipale: 2,5 %
Taxe de transfert : 2 500 €
Frais d’enregistrement: 100 €
Honoraires notariés: 300–600 €
Autres frais: ~200 €
Vous voulez acheter un appartement ou une maison en Bulgarie ? Gina vous aidera à choisir la meilleure option.
