Пример
Апартамент: 100 000 €
Ставка на данъка: 2,5%
Данък при придобиване: 2 500 €
Такса за регистрация: 100 €
Нотариални такси: 300–600 €
Други разходи: ~200 €
Общо данъци и такси: ~3 000 €
+ Годишни разходи: ~1 000 € годишноКак да купите недвижим имот в България: стъпка по стъпка ръководство 2025
Актуализирано: 3 септември 2025
Преместване, инвестиции или дом на морето? Подготвихме прост наръчник как да купите недвижим имот в България: от проверката на апартамент до изчисляването на разходите.
За кого е подходяща покупката на недвижим имот в България
- Инвеститори и стартиращи компании
ниски данъци, достъп до пазара на ЕС, възможност за откриване на фирма и наем на офис.
- Семейства с деца
ясни правила за училища и детски градини, достъпно здравеопазване и сигурна среда.
- Фрийлансъри и дистанционни специалисти
лесно получаване на пребиваване, добри интернет услуги и удобни градове за работа.
- Пенсионери
спокойно ежедневие край морето, ниски разходи за поддръжка на жилище и мек климат.
Кои варианти най-често разглеждат чужденците
Апартамент на морето
достъпен без ограничения за всички, включително граждани извън ЕС. Популярни дестинации: Бургас (море и достъпни цени), Варна (град + крайбрежие) и София (столица, наеми и бизнес).
Къща с парцел
гражданите на ЕС/ЕИП могат да притежават директно; за купувачи извън ЕС е необходимо откриване на българска фирма.
Земя
директната покупка е възможна само за граждани на ЕС/ЕИП; за останалите — чрез юридическо лице.
Търговски имоти
(офиси, магазини, складове)
без земя могат да се купуват директно; със земя важат същите правила като при къщите.
Най-простият вариант: апартаменти и помещения без земя.
Земя в България за чужденци е достъпна директно само за граждани на ЕС/ЕИП. Купувачите от други страни трябва да регистрират българска фирма. Подробно за ограниченията
Чести грешки при покупка на недвижим имот в България
Подписване на договори без адвокат
Купувачите не проверяват за тежести или дългове за комунални услуги.
Подценяване на разходите за поддръжка
Пропускане на годишните данъци върху имота и месечните комунални сметки.
Надвишаване на лимита за плащания в брой
суми над 10 000 BGN (≈ 5 100 €) могат да се превеждат само по банков път.
Gina ще ви помогне да се свържете с доверен адвокат и да направите due diligence още преди подписването на договора.
Как протича сделката
Стъпка 1
Бюджет и цел на покупката
Определете целта: апартамент на морето за почивка, къща за семейството, дългосрочен наем или инвестиция. Това определя района, типа имот и бъдещите данъци.
Стъпка 2
Предварителна проверка на имота
Изискайте удостоверение за собственост и тежести от Имотен регистър (Имотен регистър).
Съвет: наемете адвокат — той ще провери сделката и ще ви предпази от скрити рискове.Стъпка 3
Договор с продавача
Подпишете „Предварителен договор”. В него се фиксират цена, срокове, задатък и начин на плащане. Това е задължителен етап преди подписването на основния договор — Нотариален акт (стъпка 6). Договорът защитава купувача: ако продавачът се откаже, сделката може да бъде наложена чрез съд.
Стъпка 4
Плащане
Извършете плащането чрез банка или ескроу сметка при нотариус. Суми над 10 000 BGN (≈ 5 100 €) могат да се плащат само по банков път.
Нерезидент може да открие банкова сметка в България за по-лесни преводи SWIFT/SEPA.Стъпка 5
Финална юридическа проверка
Адвокатът проверява отново документите за собственост, семейното положение на продавача, кадастралните данни и дълговете. Това е последният шанс да се открият проблеми.
Стъпка 6
Подписване на нотариален акт
Сключете окончателен договор при лицензиран нотариус — само нотариалният акт потвърждава прехвърлянето на собствеността.
Стъпка 7
Регистрация на правото на собственост
Нотариусът вписва акта в Имотен регистър. След вписването вие официално ставате собственик и получавате екземпляр. Обикновено това става същия ден.
Стъпка 8
Плащане на такси
Плащат се: данък за придобиване (0,1–3%), такса за вписване (~0,1%), нотариална такса. Конкретните ставки зависят от цената и общината
Стъпка 9
След сделката
Уведомете общчина за начисляване на годишен данък и такса смет.
Пререгистрирайте договорите за комунални услуги, направете застраховка на имота.
Ако имотът е регистриран на фирма — актуализирайте данните в Регистър BULSTAT и в Национална агенция за приходите (NRA).
Средно от резервацията до вписването на собствеността минават 3–6 седмици.
Недвижимите имоти в България могат да бъдат закупени от разстояние чрез нотариална пълномощна. Представител ще подпише договорите и ще получи документите от ваше име.
Срокове и разходи
В България данъците и таксите при покупка на недвижим имот се определят на местно ниво — всяка община решава своите ставки. Няма федерален данък: плаща се само общинският данък за придобиване и задължителните държавни такси.Държавните такси включват такса за вписване на сделката в Имотен регистър и фиксирани плащания за обработка на документи.Нотариалните такси се регулират от държавата и се изчисляват по официална тарифа: фиксирана част плюс процент от цената на сделката. Средно това е няколкостотин евро. Базовите ставки са еднакви в цялата страна, но крайната сума може да варира заради допълнителни разходи: преводи, заверени копия, куриерски услуги и ДДС.
Покупка на имот: данъци и такси
| Стъпка | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Проверка на имота | 1–3 дни | 20–60 € |
| Предварителен договор | 3–10 дни | 0–1% от цената |
| Банкови преводи | 1–5 дни | банкови такси |
| Нотариален акт | 1 ден | 300–600 € |
| Данък при покупка | 1 ден | 0,1–3% |
| Регистрация на собственост | деня на сделката | ~0,1% |
| Уведомяване на общината, комунални услуги и застраховка | 1–60 дни | 20–200 €+ |
Годишни разходи за поддръжка на имот
| Name | Content |
|---|---|
| Данък върху имота | 0,01–0,45% |
| Такса смет | определя се от общината. Обикновено 50–200 € годишно, до 250 € в някои курортни райони. |
| Поддръжка на имота | комунални плащания и такса поддръжка — средно 30–100 € на месец. |
Всички суми са ориентировъчни и зависят от общината и имота.
Мини калкулатор
Формула:
Общо = (Цена × ставка на общинския данък) + (Цена × 0,1%) + нотариални такси + други разходи
Общо = (Цена × ставка на общинския данък) + (Цена × 0,1%) + нотариални такси + други разходи
Ипотека и доход от наем
Не всички купувачи са готови веднага да платят пълната цена на имота, а някои го разглеждат като източник на доход. В България това е честа практика: жилища се купуват с ипотека или се „избиват“ чрез наем, особено през летния сезон и в курортните райони.Чужденци могат да получат ипотека в България, но банките обикновено изискват първоначална вноска от поне 30 %. През 2025 г. средните лихвени проценти са 4–6 % годишно.Средната доходност от наем в България е 3–6 % годишно по крайбрежието и 4–7 % в София, според сезона и вида на имота. Собствениците плащат данък върху дохода от наем, обикновено около 10 %.
Дългосрочният наем се оформя с договор за минимум една година, обикновено с депозит от 1–2 месеца.
Често задавани въпроси (FAQ)
Искате да купите апартамент или къща в България? Gina ще ви помогне да изберете най-добрия вариант.